LĐO |
23/11/2017 | 06:36
Theo Thông
tư 33/2017/TT-BTNMT có hiệu lực từ ngày 5.12.2017, Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất (GCNQSDĐ) sẽ ghi tên các thành viên trong gia đình cùng sử dụng đất.
Cụ thể, đối
với hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình,
gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ
gia đình; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng
đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu
tài sản) với… (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của
những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất)”.
Quy định
này đang gây xôn xao dư luận, thậm chí, có ý kiến cho rằng, việc thêm
tên các thành viên trong gia đình vào sổ đỏ là một “cải lùi”, gây ra rất
nhiều phức tạp, khó khăn trong việc mua bán nhà đất sau này.
Để bạn
đọc hiểu rõ hơn, Lao Động đã có trao đổi với một số chuyên gia, luật
sư.
- Ông Đặng Hùng
Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường: Quy định tạo nhiều rối
ren
“Tôi cho rằng,
những người đề xuất chuyện này không có hiểu biết gì về pháp luật dân sự. Bởi lẽ,
đối với con cái trong gia đình thì trong Bộ Luật Dân sự đã nói về quyền thừa kế.
Con cái được nhận thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật, con cái không có
công đóng góp vào tài sản chung của bố mẹ nên không thể ghi vào là chủ tài sản.
Việc thêm
tên các con vào GCNQSDĐ đồng nghĩa với việc chúng ta phải xác định rõ ràng được
sự đóng góp của từng người con trong tài sản chung đó. Và theo GS Đặng Hùng Võ,
điều này là không thể.
“Nói hộ gia
đình ở đây có nghĩa là hai người chủ hộ tương đương nhau là vợ và chồng. Hai
người chủ của gia đình xác định quyền của mình đối với con cái, nếu con cái thực
sự có đóng góp vào tài sản chung đó thì phải có sự xác thực của hai chủ hộ. Liệu
chúng ta có thể làm được điều đó không? Và xác định sự đóng góp đó bằng cách
nào?”.
“Phải xác định
rõ được con cái có đóng góp vào tài sản hay không? hay chỉ có vợ và chồng. Chuyện
tài sản là chuyện cần cẩn thận, chứ không phải chúng ta đưa tên vào đó một cách
vô cớ”.
- Luật sư
Nguyễn Kiều Hưng, Điều hành hãng Luật Giải phóng: Bất cập và mâu thuẫn
Quy định nói
trên, cũng giải quyết được một số vướng mắc trong quá trình giải quyết khiếu nại,
khiếu kiện hiện nay. Việc ghi tên của các thành viên được cấp đất của hộ gia
đình vào thời điểm được nhà nước giao đất sẽ rất thuận lợi trong việc xác định
quyền sử dụng đất của từng thành viên mà không cần các giấy tờ khác để chứng
minh.
Các cơ quan
công chứng, Tòa án, UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ không gặp khó
khăn khi phải thu thập nhiều chứng cứ để chứng minh quyền sử dụng đất thuộc về
ai. Tuy nhiên, chỉ vì lý do này mà phải ban hành thêm một quy định mới để buộc
phải ghi tên các thành viên trong hộ gia đình vào sổ đỏ sẽ tạo ra các vướng mắc
phát sinh.
Tuy nhiên,
có quá nhiều mâu thuẫn và bất cập trong quy định này.
Thứ nhất,
trong quy định tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT vừa được ban hành: “Trường hợp chủ
hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại
diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia
đình”. Điều này có thể được hiểu là xác định thành viên hộ gia đình, chủ hộ được
căn cứ theo sổ hộ khẩu để biết.
Khoản 29 điều
3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ
hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và
gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử
dụng đất”. Như vậy, việc liệt kê tên của các thành viên hộ gia đình vào thời điểm
được cấp vào Giấy chứng nhận về cơ bản là theo ý muốn thoát khỏi sổ hộ khẩu để
xác định luôn khi có được giấy chứng nhận. Nhưng để ra được giấy chứng nhận
này, vẫn phải cần căn cứ vào sổ hộ khẩu và khi có tranh chấp xảy ra, không ai
có thể bỏ qua được việc phải cung cấp hộ khẩu hoặc trích lục cư trú để làm cơ sở
giải quyết.
Thứ hai, quy
định này buộc phải ghi đầy đủ thông tin theo giấy tờ nhân thân của các thành
viên. Thông tin theo giấy tờ đó phải bao gồm cả mã số định danh cá nhân (được cấp
vào thời điểm sinh ra) hoặc là số CMND, số căn cước công dân trên thực tế.
Nhưng việc triển khai cấp mã số định danh cá nhân mới được thực hiện trong thời
gian gần đây cho trẻ sơ sinh, còn căn cước công dân thì chỉ được cấp khi công
dân đủ 14 tuổi. Vậy, những thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất mà họ
không có mã số định danh cá nhân và chưa đủ tuổi làm căn cước công dân thì sẽ
ghi thế nào? Thông tin thiếu thì có đủ hiệu lực của GCNQSDĐ hay không?
Thứ ba, căn
cứ theo Điều 212 Bộ Luật Dân sự 2015 về sở hữu chung của các thành viên gia
đình thì tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các
thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập
quyền sở hữu theo quy định của bộ luật này và luật khác có liên quan.
Trường hợp định
đoạt tài sản là bất động sản, bất động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập
chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình
là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có
quy định khác. Như vậy, quyền sử dụng đất của tất cả các thành viên hộ gia đình
được xác định là sở hữu chung theo phần, mà các phần này được căn cứ theo nguồn
gốc tài sản, sự đóng góp và tạo lập cùng nhau của các thành viên. Vấn đề là nêu
tên tất cả thành viên trong giấy chứng nhận thì có xác định được phần hay
không?
Nếu không
xác định được phần thì lại mâu thuẫn với nguyên tắc rằng, đây là sở hữu chung
theo phần chứ không phải sở hữu chung hợp nhất để tất cả các thành viên có quyền
bằng nhau và quyết định ngang nhau. Làm sao để xác định được phần của các con?
Phần của cha mẹ ngay trong giấy chứng nhận vì nếu đã đưa tên của các con vào
thì phải xác định được phần cho họ trong đó. Điều này, Thông tư
33/2017/TT-BTNMT chắc chắn vẫn không thể có câu trả lời thỏa đáng được.
Ý kiến
- Ông Đào
Trung Chính - Phó Tổng cục Trưởng Tổng cục Đất đai (Bộ TNMT): Quy định bổ sung
tên vào sổ đỏ này sẽ tránh được một số tranh chấp trong quá trình mua bán, chuyển
nhượng tuy nhiên không nên kỳ vọng việc một quyển sổ sẽ giải quyết được mọi
tranh chấp tài sản. Về pháp luật, nếu là tài sản của ai, thì đứng tên người ấy.
Sau này, kể cả là ghi tên thành viên trong gia đình, nhưng khi làm thủ tục chuyển
nhượng vẫn phải truy ra những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Ghi là
ghi tên vào cho đầy đủ, chặt chẽ hơn, còn có ghi hay không vẫn phải thực hiện đầy
đủ thủ tục chuyển nhượng như bình thường.
- Ông Nguyễn
Hữu Nghĩa - Phó GĐ Sở TNMT Hà Nội: Việc ghi thêm các thành viên trong gia đình
có người có quyền sử dụng đất/quyền sở hữu tài sản là biện pháp để giảm thiểu
tranh chấp chứ không thể phát sinh thêm tranh chấp. Ngay cả thông tư cũ và
thông tư cũ trên thực tế cũng không xảy ra kiện tụng nhiều về quyền tài sản.
Trường hợp kiện tụng về tranh chấp tài sản thì đã có pháp luật dân sự điều chỉnh
nên bản thân tôi không lo thông tư này sẽ phát sinh các tranh chấp. Thông Chí -
Dung Hà
DUNG HÀ -
NAM DƯƠNG (GHI)
