Thêm tên các thành viên trong gia đình vào sổ đỏ: Mâu thuẫn và bất cập

LĐO | 23/11/2017 | 06:36

Theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT có hiệu lực từ ngày 5.12.2017, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) sẽ ghi tên các thành viên trong gia đình cùng sử dụng đất.

Cụ thể, đối với hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.

Quy định này đang gây xôn xao dư luận, thậm chí, có ý kiến cho rằng, việc thêm tên các thành viên trong gia đình vào sổ đỏ là một “cải lùi”, gây ra rất nhiều phức tạp, khó khăn trong việc mua bán nhà đất sau này.

Để bạn đọc hiểu rõ hơn, Lao Động đã có trao đổi với một số chuyên gia, luật sư.

- Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường: Quy định tạo nhiều rối ren

“Tôi cho rằng, những người đề xuất chuyện này không có hiểu biết gì về pháp luật dân sự. Bởi lẽ, đối với con cái trong gia đình thì trong Bộ Luật Dân sự đã nói về quyền thừa kế. Con cái được nhận thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật, con cái không có công đóng góp vào tài sản chung của bố mẹ nên không thể ghi vào là chủ tài sản.

Việc thêm tên các con vào GCNQSDĐ đồng nghĩa với việc chúng ta phải xác định rõ ràng được sự đóng góp của từng người con trong tài sản chung đó. Và theo GS Đặng Hùng Võ, điều này là không thể.

“Nói hộ gia đình ở đây có nghĩa là hai người chủ hộ tương đương nhau là vợ và chồng. Hai người chủ của gia đình xác định quyền của mình đối với con cái, nếu con cái thực sự có đóng góp vào tài sản chung đó thì phải có sự xác thực của hai chủ hộ. Liệu chúng ta có thể làm được điều đó không? Và xác định sự đóng góp đó bằng cách nào?”.

“Phải xác định rõ được con cái có đóng góp vào tài sản hay không? hay chỉ có vợ và chồng. Chuyện tài sản là chuyện cần cẩn thận, chứ không phải chúng ta đưa tên vào đó một cách vô cớ”.

- Luật sư Nguyễn Kiều Hưng, Điều hành hãng Luật Giải phóng: Bất cập và mâu thuẫn

Quy định nói trên, cũng giải quyết được một số vướng mắc trong quá trình giải quyết khiếu nại, khiếu kiện hiện nay. Việc ghi tên của các thành viên được cấp đất của hộ gia đình vào thời điểm được nhà nước giao đất sẽ rất thuận lợi trong việc xác định quyền sử dụng đất của từng thành viên mà không cần các giấy tờ khác để chứng minh.

Các cơ quan công chứng, Tòa án, UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ không gặp khó khăn khi phải thu thập nhiều chứng cứ để chứng minh quyền sử dụng đất thuộc về ai. Tuy nhiên, chỉ vì lý do này mà phải ban hành thêm một quy định mới để buộc phải ghi tên các thành viên trong hộ gia đình vào sổ đỏ sẽ tạo ra các vướng mắc phát sinh.

Tuy nhiên, có quá nhiều mâu thuẫn và bất cập trong quy định này.

Thứ nhất, trong quy định tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT vừa được ban hành: “Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình”. Điều này có thể được hiểu là xác định thành viên hộ gia đình, chủ hộ được căn cứ theo sổ hộ khẩu để biết.

Khoản 29 điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Như vậy, việc liệt kê tên của các thành viên hộ gia đình vào thời điểm được cấp vào Giấy chứng nhận về cơ bản là theo ý muốn thoát khỏi sổ hộ khẩu để xác định luôn khi có được giấy chứng nhận. Nhưng để ra được giấy chứng nhận này, vẫn phải cần căn cứ vào sổ hộ khẩu và khi có tranh chấp xảy ra, không ai có thể bỏ qua được việc phải cung cấp hộ khẩu hoặc trích lục cư trú để làm cơ sở giải quyết.

Thứ hai, quy định này buộc phải ghi đầy đủ thông tin theo giấy tờ nhân thân của các thành viên. Thông tin theo giấy tờ đó phải bao gồm cả mã số định danh cá nhân (được cấp vào thời điểm sinh ra) hoặc là số CMND, số căn cước công dân trên thực tế. Nhưng việc triển khai cấp mã số định danh cá nhân mới được thực hiện trong thời gian gần đây cho trẻ sơ sinh, còn căn cước công dân thì chỉ được cấp khi công dân đủ 14 tuổi. Vậy, những thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất mà họ không có mã số định danh cá nhân và chưa đủ tuổi làm căn cước công dân thì sẽ ghi thế nào? Thông tin thiếu thì có đủ hiệu lực của GCNQSDĐ hay không?

Thứ ba, căn cứ theo Điều 212 Bộ Luật Dân sự 2015 về sở hữu chung của các thành viên gia đình thì tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của bộ luật này và luật khác có liên quan.

Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, bất động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác. Như vậy, quyền sử dụng đất của tất cả các thành viên hộ gia đình được xác định là sở hữu chung theo phần, mà các phần này được căn cứ theo nguồn gốc tài sản, sự đóng góp và tạo lập cùng nhau của các thành viên. Vấn đề là nêu tên tất cả thành viên trong giấy chứng nhận thì có xác định được phần hay không?

Nếu không xác định được phần thì lại mâu thuẫn với nguyên tắc rằng, đây là sở hữu chung theo phần chứ không phải sở hữu chung hợp nhất để tất cả các thành viên có quyền bằng nhau và quyết định ngang nhau. Làm sao để xác định được phần của các con? Phần của cha mẹ ngay trong giấy chứng nhận vì nếu đã đưa tên của các con vào thì phải xác định được phần cho họ trong đó. Điều này, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT chắc chắn vẫn không thể có câu trả lời thỏa đáng được.

Ý kiến

- Ông Đào Trung Chính - Phó Tổng cục Trưởng Tổng cục Đất đai (Bộ TNMT): Quy định bổ sung tên vào sổ đỏ này sẽ tránh được một số tranh chấp trong quá trình mua bán, chuyển nhượng tuy nhiên không nên kỳ vọng việc một quyển sổ sẽ giải quyết được mọi tranh chấp tài sản. Về pháp luật, nếu là tài sản của ai, thì đứng tên người ấy. Sau này, kể cả là ghi tên thành viên trong gia đình, nhưng khi làm thủ tục chuyển nhượng vẫn phải truy ra những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Ghi là ghi tên vào cho đầy đủ, chặt chẽ hơn, còn có ghi hay không vẫn phải thực hiện đầy đủ thủ tục chuyển nhượng như bình thường.

- Ông Nguyễn Hữu Nghĩa - Phó GĐ Sở TNMT Hà Nội: Việc ghi thêm các thành viên trong gia đình có người có quyền sử dụng đất/quyền sở hữu tài sản là biện pháp để giảm thiểu tranh chấp chứ không thể phát sinh thêm tranh chấp. Ngay cả thông tư cũ và thông tư cũ trên thực tế cũng không xảy ra kiện tụng nhiều về quyền tài sản. Trường hợp kiện tụng về tranh chấp tài sản thì đã có pháp luật dân sự điều chỉnh nên bản thân tôi không lo thông tư này sẽ phát sinh các tranh chấp. Thông Chí - Dung Hà

DUNG HÀ - NAM DƯƠNG (GHI)